[摘要] 央行、住建部和银监会在30日下发通知，打出房产政策组合拳，马光远认为，这个组合拳本身，第一个从力度来讲，应该说大家期待的所有的政策都落地了，第二个，从节奏上来讲非常紧密，这个事实上透露出对整个稳定房地产市场的一个政策层面的一个决心。
马光远：房贷新政雪中送炭而非“春暖花开”
马光远：政策很聪明，政策在这个时候雷厉风行的出台这个政策，主要目的，主要是看到了我们整个房地产市场目前比较严峻的局面，所以我觉得大家应该对当前的政策把握三点。
个，政策救市的决心不容低估，肯定是想把这个预期要逆转，第二个，对目前房地产市场基本面的严峻形势，千万不要忽视，我们现在整个房地产市场跟08年完全不一样，我们想即使未来整个市场能够起来，也是严重分化的走势，就是好的更好，差的更差，一定是这样，不是说所有的市场都会变好，这个市场现在如果从季节去进，这个市场是一个冬天，政策是冬天里的一把火，给你取暖的机会，不是春天来了，春暖花开，所有的好日子都来了，所以我讲，不是每一朵野百合都有春天，我们一些大城市会肯定不错，因为政策来了之后，购买力释放了，而且有人要房子，而且总体供需基本平衡，但是大量的住房过剩的城市，现在政策给他们的就是给你一个时间，赶快利用这个时间窗口消化库存，解决生存问题，不是又来了一次暴涨.
我觉得暴涨，就是所有的我们的政策引发的概率里面，暴涨概率等于零，不存在，所以我认为如果说我们现在的各种各样的误读，个对政策意图的误读，政策为了什么？第二个对市场走势的误读，第三个，就是人为的，政策出来以后，我们看到这个市场上有产业链上的各色人，一下子就会出很多观点，然后去误导这个市场，所以我觉得从去年到现在，个是2014年，我们整体房地产的走势，按照房地产的基本逻辑，这个走势我们在2013年判断完全吻合他这个走势，然后到2015年，如果大家对这样的政策本身没有一个新的思维，认为这个市场没有变，认为只要政策放，市场就会起来，我觉得对整个市场的复杂程度，严峻程度，都远远的判断不够，我们现在的市场就是，甚至可以讲，这个政策本身是不是后一次救市，后的红利，我们都可以去讲，所以这个市场变了，市场变了以后，市场的效果，市场能够影响的区域，范围都发生变化，如果说我们现在这个政策本身有作用，这个作用针对的就是房子不是那么过剩的很严重，整个供需基本平衡，市场相对比较健康的地区。
马光远：部分开发商和地方政府误判房贷新政
艾楚怡：所以这个政策究竟刺激了谁？
马光远：我觉得几乎刺激了所有人，个是担心房价又过快上涨的老百姓，我看到所有的评论里边。
艾楚怡：大家都是这么认为的。
马光远：大家都在担心。
艾楚怡：因为政策一松动，就会有一些乐观的声音。
马光远：我想老百姓不用担心，因为这个市场已经完全不一样，这个市场现在如果说从影响力上来讲，市场的力量跟政策的力量，市场已经占压倒优势，也就是说，80%后是市场说了算，市场看谁的，看基本面，基本面如果多，说房价暴涨这是不可能的，如果说房子少，当然有些地方仍然有上涨的空间，所以这个市场本身对老百姓来讲，担心说出现暴涨，我觉得没有任何必要，我给很多三四线的老百姓讲，我说如果你现在需要买一个住的房子，你去买，为什么？因为三四线城市的房价真的不高，说他会跌，没有空间，除非整个中国房地产市场崩盘，如果崩盘的话，那是不可遏制，肯定会往下走，谁都逃不掉，但是现在整个情况来说，崩盘的概率也不存在，所以个，三四线城市的老百姓，想买住房，想住没有问题。
艾楚怡：投资就算了。
马光远：投资没有，因为涨也没有空间，因为库存积压很大，第二个，对一线城市，对热点城市，未来有想像空间的城市来讲的话，应该讲这个政策一出台对房价是有影响的，我认为如果说要房子，现在可能是一个世界窗口，毫无疑问。
第三个对开发商来讲，开发商一定不要误判形势，现在我觉得对整个形势，走势误判严重的。
艾楚怡：就是开发商。
马光远：我不知道是真实的误判，还是说向市场来放风，我认为很多开发商误判非常严重，我参加了一个群，那个群里边几乎都是很大的开发商，那个群里边几乎，那边政策一出来之后，欢呼雀跃，怎么样？然后我说你们一定要分清楚你在哪个地方，你在北京的话，你在一线城市，我说有欢呼的理由，但是如果说在一个，你自己都看到形势非常严峻的地区，没有任何欢呼的，政策来了以后，赶快利用政策的机会，窗口，赶快去解决当前的问题。所以我觉得现在老百姓也好，开发商也好，包括地方政府也好，恐怕都要转变自己对政策本身的评估，你比如说有些地方政府，尽管我们3月27日的优化土地供应的那个通知里边明确讲，你如果供应过剩的话，要把地停了，但是我总体的判断，我们现在没有一个地方政府还做好不依赖土地财政的准备，也就是说，今年我所有的花钱来自哪里？还得靠卖地，我所有的花销怎么解决，还得靠房地产，所以这个对他们来讲，他们看到这个政策以后，也是很高兴，也是说我现在又可以卖地了，又红火了，我觉得这种误判要不得，所以现在对这个政策本身，大家想当然的把这一次救市跟以前08年的救市相提并论，但是大家一定想一想，这已经是一个完全不一样的市场，08年到现在，六七年的时间，我们增加的住房供应，我们现在整个住房的开工量，包括整个市场的这种结构，完全发生了变化，已经不一样，那个时候救之所以能救起来，个当年决心真的很大，比现在这个决心要大很多，就是要把房地产就要拉起来，第二个是整个市场房子还不够，我们没有经历一个住房的一个对大家的这种全盘的一个教育的过程，在房子不够的情况下，房价再加上信贷，我们当年的M2的增速，09年、10年那个增速跟我们现在没法比，现在我们今年的目标12%，也就是说，这个大的推手他没有起来，所以我认为这个市场未来怎么表现，个，政策还有空间，如果说这三个强心剂打下去，整个市场的数据没有显著改善的话，我们还会有政策，你比如说信贷政策，首套房首付有下降空间，第二税收政策，我们以前讲的百分之二十个人所得税，包括我们的印花税，还没调，08年的时候是三率同时下调，也就是三个税率都是往下走，该免的免，该减的减，这个还有空间。
第三个，我想地方政府，就是各地会出台自救性的政策，这些政策在今年会根据市场的情况进行走，所以今年我们无论是中央政策还是地方政策，我觉得总体的目标就是一个，稳定房地产市场，稳定预期，他不是说要把房地产再给轰起来，然后出现暴涨，出现暴涨对中国经济没好处，如果这个市场能够稳定，这个政策达到的目标就一定在90分以上，第二个，根据市场自身的情况，严重分化的局面会加剧，好的市场继续好，因为有政策的这种助力，差的市场要做好差的心理准备，所以2015年对中国房地产市场来讲，我们不能讲生死之年，起码来讲的话，对很多开发商来讲，行业仍然在洗牌，这个市场需要大家思维的转变，需要开发商，需要地方政府，需要买房者，对这个市场重新进行评估，这个市场不一样了，所以我觉得重现像09年，11年，再加上2010年那么一个暴涨，这个出现的概率基本等于零，所以今年整体来讲，房地产市场能够稳定，宏观经济出现大问题的可能就不大，但是如果不稳定的话，后续还会有政策，所以我觉得对开发商来讲，这是一个保命的机会，千万不要误判，千万不要以为又会暴涨。
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