[摘要] 为进一步加强汕头市商品房预售款的监督管理，维护商品房购销双方的合法权益，根据《广东省商品房预售管理条例》和《汕头经济特区商品房销售条例》等有关法规的规定，结合汕头市房地产市场实际情况，我局拟订了《关于进一步加强汕头市商品房预售款监管的通知》（征求意见稿）并进行征求意见。
为进一步加强汕头市商品房预售款的监督管理，维护商品房购销双方的合法权益，根据《广东省商品房预售管理条例》和《汕头经济特区商品房销售条例》等有关法规的规定，结合汕头市房地产市场实际情况，我局拟订了《关于进一步加强汕头市商品房预售款监管的通知》（征求意见稿）并进行征求意见。现根据征求意见反馈情况对《关于进一步加强汕头市商品房预售款监管的通知》（征求意见稿）进行修改完善，形成送审稿。
《关于进一步加强我市商品房预售款监管的通知》（送审稿）全文如下：
为进一步加强我市商品房预售款的监督管理，维护商品房购销双方的合法权益，根据《广东省商品房预售管理条例》和《汕头经济特区商品房销售条例》等有关法规的规定，结合我市房地产市场实际情况，现通知如下：
一、预售款专用账户的设立
（一）房地产开发企业（下称开发企业）进行商品房预售前，应当在本市的商业银行开设预售款专用账户（下称专用账户），且一个专用账户只能用于一个商品房项目。商品房项目分期建设的，可按期分别开设专用账户。专用帐户名称应为“‘房地产开发企业名称’加‘商品房预售款监管专用资金’”。专用帐户不得捆绑设定任何自动划账功能。
（二）开发企业申请商品房预售许可前，应当与商品房所在地承担商品房预售款监管职能的部门（下称监管部门）、开户银行三方签订预售款监管协议。
（三）开户银行违反《汕头经济特区商品房销售条例》第五十一条规定，未履行相应监管职责的，除应承担相应的经济法律责任外，监管部门三年内不得与其签订预售款监管协议。
二、预售款监管协议的签订
（一）开发企业向监管部门提出申请，并提交以下资料：
1.企业法人营业执照（复印件）；
2.开发企业资质证书（复印件）；
3.法定代表人身份证明（复印件），法人授权委托证明书、被委托人身份证明（原件）；
4.土地使用权证明文件（复印件）；
5.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（复印件）；
6.商品房预售款专用帐户开户证明（复印件）；
7.涉及地名命名、更名的，提交标准地名批准文件。
（二）监管部门审查同意后，与开户银行、开发企业签订预售款监管协议。预售款监管协议一式五份，签订方各执一份，一份送监管部门主管单位备案，一份由开发企业送商品房预售许可部门备案。
（三）建立预售款监管档案
商品房项目取得《商品房预售许可证》后，监管部门收取下列资料建立预售款监管档案：
1.《商品房预售许可证》（复印件）及其《广东省商品房预售审批表》（原件）；
2.《商品房销售方案》（原件）；
3.建设工程施工合同（复印件，经监理单位加具审查意见）；
4.工程预算书结论部分（复印件，经监理单位加具审查意见）；
5.建设监理工作月报表（复印件）。
三、增设或变更专用帐户
（一）专用帐户的数量
开发企业因开发规模较大、按揭额度较多等原因，可增加专用帐户数量。但每个商品房项目（或分期建设项目）的专用帐户总数不得超过3个。
（二）增设或变更预售款专用帐户程序
1.开发企业向监管部门提出申请，并提交以下资料：
增设专用帐户的，提交已开户银行同意开发企业增加或变更专用帐户的书面意见；变更专用帐户的，提交开发企业与原开户银行达成的书面协议，该协议应明确将原专用帐户结余资金转入新专用帐户。
监管部门审核同意增设或变更专用帐户的，与开户银行、开发企业签订预售款监管协议。其中，变更专用帐户的，开发企业凭监管部门同意划转结余资金的文件，将原专用帐户结余资金转入新专用帐户
2.开发企业将增设或变更专用帐户后的预售款监管协议送商品房预售许可部门备案，变更《商品房预售许可证》的有关注记。
3.监管部门收取变更注记后的《商品房预售许可证》（复印件）存档。
（一）商品房项目取得《商品房预售许可证》前，开发企业不得收取预售款（包括认购款、预订款等）；商品房项目取得《商品房预售许可证》后，项目销售资金（包括认购款、预订款等）应当存入本项目预售款监管专用账户。开发企业申请商品房买卖合同备案时，应当提供开户银行出具给购房人的预售款存款凭证；未附凭证的，商品房合同备案部门不予办理合同备案。
（二）以按揭方式购房的，开发企业应在商品房买卖合同注记“本合同约定贷款应由贷款银行在办妥按揭登记后直接划入本项目预售款专用帐户”内容。
（三）监管部门应以分期设立的监管范围为单位，统计应归集和实际归集的预售款总额，并应积极推进预售款监管信息系统建设，实现与开户银行、开发企业的数据互通共享。
（四）预售款归集不足额的，监管部门应要求开发企业书面说明原因；实际归集的预售款少于同期应归集预售款总额85％的，监管部门可停止受理该项目的预售款使用申请。开发企业以购房人未能及时交付购房款，或贷款银行未能及时交付按揭款等原因要求暂时核减应归集的预售款总额的，应提供证明上述情况的材料报监管部门审核。
（五）开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，共同签署载明购房人收款帐户的退款申请书，向监管部门申请。经监管部门审查同意，通知开户银行将购房款拨回购房人收款帐户。
五、预售款申请使用与审核
（一）预售款的用途
根据商品房预售法律法规有关精神，为保护购房人权益，开发企业申请使用的商品房预售款，应优先用于项目法定税费及批准预售以后后续建设工程所需的购买建筑材料、设备款和施工进度款。
专用账户内监管资金，用于项目法定税费，以及按工程进度用于批准预售以后用于后续工程的购买建筑材料、设备款和施工进度款，并留存一定比例的资金用于保证建设工程竣工交付使用后仍有剩余的，经开发企业申请并经监管部门批准，可以支付项目批准预售以前已产生的购买建筑材料、设备款和施工进度款。
（二）实行造价参考值机制
监管部门委托第三方专业机构制定造价参考值及调节系数，用于核定工程款用款额度参考。造价参考值分区域设定基础价，根据建设规模、建设标准、配套档次、地质条件、装修标准等设定调节系数，由监管部门根据商品房项目具体情况通过调节系数修正计算，形成项目造价参考值。
建设工程施工合同以及因增补建设项目而增加的补充合同造价总额，超过造价参考值的，按造价参考值核定工程款支付数额。
造价参考值基础价及调节系数由监管部门向社会公开，根据造价影响因素变化情况定期调整，原则上每年调整一次。如因造价影响因素出现较大幅度变化的，可根据实际情况及时调整。
（三）实行差异化管理
为提高预售款监管资金使用效率，促进开发企业遵守和执行商品房预售款监管制度，监管部门可会同房地产行业主管部门或委托房地产行业社会组织实行基于开发企业信用、业绩、规模等的企业信用分级制度，对商品房预售款使用实行差异化管理，采取相关扶优罚劣措施。
开发企业信用好、业绩良好、规模大的，等级为A级，可享受较大幅度的预售款监管“扶优”政策；开发企业信用较好、业绩较好、规模一般的，等级为B级，可享受一般幅度的预售款监管“扶优”政策；开发企业信用较差、业绩较差、规模较小，或已出现实际建设进度滞后施工计划3个月以上情况的，等级为C级，执行预售款监管基本政策，甚至严管措施。
（四）预售款核准使用程序
1.开发企业提交以下资料申请使用预售款：
（1）商品房预售资金使用申请表；
（2）商品房预售款监管账户收支情况表；
（3）用于支付工程款的，提交监理单位出具的施工进度证明；开发企业除建设工程施工合同外因增补建设项目而增加的补充合同，属工程监理范围的，由监理单位对补充合同加具审查意见；
（4）用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款的，提交与供应商签订的购销合同；
（5）用于支付法定税费的，提交税、费征收部门的通知单，或提交经税、费征收部门审核的申请表；
（6）其他能够证明法定用途需要资金的资料。
2.监管部门收到开发企业的用款申请后，按下列程序审查，并在3个工作日内作出答复：
（1）收存《商品房预售款使用申请表》和监管帐户收支情况表，涉及施工进度的一并收存监理单位出具的施工进度证明；
（2）审查开发企业提供的资料是否完整，以及前一笔付款是否按有关规定进入指定帐户；
（3）需要到现场查勘施工进度的，组织现场查勘；
（4）核定用款额度。用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款；用于支付购买建筑材料、设备的，根据其购销合同约定并结合工程进度情况予以核准用款；用于支付法定税费的，根据收取税费部门出具或审核的通知单、申请表予以核准用款。
（5）同意使用预售款的，监管部门出具核准意见，开户银行凭核准意见办理预售款拨付手续。开发企业使用自有资金支付法定税费，经核实后可将预售款拨付至开发企业基本账户。
不同意使用预售款的，监管部门应当以书面说明理由。
3.开发企业持经核准的申请表和其他材料到开户银行办理专用帐户拨款手续；
4.开发企业将开户银行的拨款回执交回监管部门备案。
（五）有下列情况之一的，监管部门可不予核准用款申请：
1．超出用款额度的；
2．收款单位或申请用途不符规定的；
3．前一笔用款使用不符合规定的；
4．开发企业违规收存、使用预售款，未整改的；
5.不符合商品房预售款监管的法律法规其他规定的。
（六）监管部门作出核准预售款使用决定后，应及时将核准情况（核准时间、申请用途、用款额度、账户余额等）在门户网站公示。建设进度未按施工计划实施超过3个月的项目，监管部门应在作出核准预售款使用决定前将申请情况（申请时间、申请用途、用款额度、收款单位、账户余额等）在门户网站和项目售房处公示3个工作日以上。
（七）开户银行未按监管部门拨款通知及时拨款且没有正当理由的，监管部门应及时对开户银行予以警示，情节严重的可取消合作关系。
六、核定预售款支付额度
（一）申请支付工程款的，按施工进度核定支付额度，支付额度为：
1.主体结构封顶的，依据施工进度证明核定工程款额度，但累计不得超过工程款总额（含工程款，购买建筑材料、设备款等，下同）的65％；
2.主体工程完成，脚手架工程已拆除的，依据施工进度证明核定工程款额度，但累计不得超过工程款总额的85％；
3.建设工程已竣工验收的，依据施工进度证明核定工程款额度，但累计不得超过工程款总额的95％。
（二）申请支付项目批准预售以前已产生的购买建筑材料、设备款和施工进度款的，必须留存一定资金用于保证建设工程竣工验收交付使用。留存比例为：
1.主体结构封顶的，必须留存工程建设费用总额（含工程款，购买建筑材料、设备款等，下同）的35％；
2.主体工程完成，脚手架工程已拆除的，必须留存工程建设费用总额的15％；
3.建设工程已竣工验收的，必须留存工程建设费用总额的5％。
开发企业信用等级为A级的，留存比例减按50％执行；开发企业信用等级为B级的，留存比例减按80％执行。
（三）超过重点监管额度部分的核定
符合《汕头经济特区商品房销售条例》第四十八条规定条件的，专用账户内资金超过重点监管额度的部分，开发企业可以向监管部门申请支取，优先用于项目工程建设和偿还开发贷款。计算方式为：
1.主体结构未封顶的，经有资质的工程造价机构核算项目工程总造价，按照项目工程总造价的150％核定重点监管额度。专用账户内剩余资金，加计已经核准使用的预售资金，扣除重点监管额度后剩余的数额为超过重点监管额度的部分。
2.主体结构已封顶，预售资金已按建设进度核拨的，经有资质的工程造价机构核算项目后续工程总造价，按照项目后续工程总造价的150％核定重点监管额度。专用账户内资金，扣除重点监管额度后剩余的数额为超过重点监管额度的部分。
（四）开发企业近三年来（企业成立未满三年的，为企业成立以来）没有发生违规收取、使用预售款情况，企业信用等级为A、B级的，可凭商业银行或保险公司出具的见索即付现金保函，直接置换同等额度的商品房预售款监管资金（不含本条第二款规定的留存资金）。出具保函的商业银行、保险公司或担保公司应按照承诺在保函期限内承担不可撤销的连带责任。
七、解除预售款监管
（一）商品房项目取得《商品房现售备案回执》后，开发企业向监管部门申请解除预售款监管。预售期间商品房已全部出售并完成竣工验收备案，无需办理现售备案的，开发企业直接向监管部门申请解除预售款监管。
（二）开发企业填写《商品房预售款撤销监管申请表》向监管部门申请结算该项目专用帐户的资金。
（三）监管部门在接到申请之日起3个工作日内进行审查，办理解除项目预售款监管的手续；开户银行凭监管部门的审批意见办理账户撤销监管手续。
八、附则
（一）本通知为贯彻《汕头经济特区商品房销售条例》的具体办事程序和操作规范，金平区、龙湖区，以及高新区、保税区、华侨试验区的商品房预售款监管应按本通知执行，其他区县参照执行。各区县可根据实际情况，在依法依规前提下进行适当调整。
（二）金平区、龙湖区，以及高新区、保税区、华侨试验区的预售款监管事权，由市自然资源局按有关规定确定；其他区县的预售款监管事权，由各区县监管部门按有关规定确定。
（三）本通知从＊＊＊＊年＊月＊日起实施，至＊＊＊＊年＊月＊日止，有效期5年。有效期届满，需要继续施行的，根据评估情况重新修订。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
