[摘要] 汕头经济特区华祺房地产开发有限公司将位于汕头市长江路 29街区、珠池工业区珠业二街 12 号的建设用地，计划改造成封闭式物业管理的花园式高层住宅小区，并配套建设商业等。
为切实推进“三旧”改造工作，改善人民的生活质量和居住水平，充分发挥有限土地资源的利用价值，汕头经济特区华祺房地产开发有限公司将位于汕头市长江路 29街区、珠池工业区珠业二街 12 号的建设用地，计划改造成封闭式物业管理的花园式高层住宅小区，并配套建设商业等。改造项目总用地面积17469.10m2，建设总实用地面积 15137.74m2，规划用地分二块， A02-4 与 A02-7，拟建1栋地上18层综合楼和2栋地上18层高层住宅建筑，东面临街部分二层商业裙楼、南面临街部分四层商业裙楼；另外设一层地下室，作为停车库和配套用房。商铺定位于电器、家具、食品、医药、服装以及日常用品等的销售，不设置农贸市场、大型超市、 KTV、餐饮。
本项目总建筑面积81298.83m2，其中住宅建筑面积60550.96m2，商业建筑面积7568.87m2，消防控制室建筑面积40m2，垃圾收集间建筑面积19m2；架空层建筑面积1674m2，地下室建筑面积11505m2。
项目住宅设计居住户数570户，居住人口约1425人。小区配套公共设施包括地下车库、消防控制室、物业配电房、发电机房、公用配电房、电信间、水泵房、消防及生活水池、垃圾收集间等。小区采用人车分流，小区主入口设于东侧道路上兼消防出入口，另外在小区东北侧和西南侧设置消防出入口和人行出入口各一个，地下车库设置二出入口分别位于东、南侧小区道路，地下车库停车数一共229个。
根据有关规定，结合当地市场需求，本项目户型设计采用了从 20m2-160m2 以上的各类平面设计，其中 60m2 以下户型建筑面积占住宅面积的较小比例，所有户型设计做到布置合理，空间紧凑，尽量减少公摊面积， 提高使用率。户型室内布置做到内外分区、动静分区，使功能空间独立完整。同时注重朝向和采光、通风，做到每户明厨明卫，并对空调外机位置的布置、装饰、空调排水做统一安排。
项目建设总投资约1.55亿元，项目规划设计阶段2个月，实施准备阶段1个月，施工安装阶段20个月，竣工验收阶段1个月，总项目工期24个月。其中各阶段施工安装工期按照各区域流水交叉作业施工，项目预计于2018年完工。
与本项目有关的原有污染情况及主要环境问题
本项目为“三旧”改造项目，项目场址上原生产厂家主要产品为糖果，生产工艺为原料混合—煮胶—调配－灌装、封口－杀菌－冷却－包装－成品，原辅材料主要为果冻粉、葡萄糖浆、罐头水果等，未涉及有毒有害重金属的污染项目，未设有毒有害危险品储存仓库。在重金属污染物方面，项目场址土壤不存在遗留重金属环境要素；在有机污染物方面，项目场址土壤也没有《土壤环境质量标准》（ GB15618-1995）中列出须控制的重金属及有毒有害有机污染物。 另外，汕特华祺食品有限公司旧厂房厂址前身为农田耕地，可见，项目场址土壤存在历史遗留环境危害要素较小，项目场址的环境状况是可以接受的，因此在此处建设居住区项目是适宜的。
另外，场区内尚有原有企业的遗留建筑需要拆迁，建设单位应有序拆除及清理，不要造成二次污染以及周边企业的环境影响。
根据场址内大气环境质量现状监测结果，项目周围环境空气质量现状总体良好。
项目东面为珠业二街，隔珠业二街有汕头市精通实业有限公司，距离项目场址东面边界约 20m；西面为汕头市旋达制衣有限公司，距离项目场址西边界约 9m；北面为嘉逸大厦，距离项目场址北边界约 27m；南面为珠业北街，隔珠业北街为星海华庭，距离项目场址南边界约 40m。
根据表 7 项目周边污染源一览表，东侧 48 米处的大千高新科技研究中心以及东南侧 455 米处的天阳模具有限公司已经搬迁，不再存在原有环境污染问题；西侧距离 12 处的汕头市旋达制衣有限公司与西侧距离 59m 的汕头市佳尚美服饰厂，主要污染因素为噪声，根据表 9 项目区及敏感点现状噪声监测一览表可知，本项目区域昼夜间噪声符合《声环境质量标准》（ GB3096-2008）中的 2 类标准值，因此该两家工厂生产噪声对本项目影响不大。
汕头市佳洲食品实业有限公司、美宜汕头服饰公司、天阳模具有限公司、广东乐超机电科技有限公司、 万佳龙电气实业有限公司对本项目的主要污染因素为噪声，与本项目的距离从 110～518 米。另外，汕头市大地纺织有限公司、先南化工有限公司、仙乐制药公司汕头分公司、汕头市燕塘乳业有限公司（已停产）、汕头市佳银实业有限公司及汕头市友力塑胶包装有限公司对本项目的主要污染因素为噪声与有机废气，与本项目的距离均大于 280 米，相对较远。可见对本项目影响很小。
东侧汕头市精通实业有限公司距离本项目 15m，距离本项目较近，汕头市精通实业有限公司主要生产高温蒸煮易撕膜、果冻封口膜，主要生产工艺为吹膜→印刷→复合→熟化→分切→包装→入库， 该企业对本项目的主要污染因素为有机废气与噪声，目前该企业还尚未办理环评手续及环保验收。
据调查，该企业吹膜等加工过程中会产生一部分的有机废气，该部分废气以非甲烷总烃计。这部分废气通过企业配套的收集装置后由一根 15m 的排气筒高空排放。另外，该企业所使用的原料均为新料，不属于再生塑料（或废旧塑料）。为分析汕头市精通实业有限公司对本项目的影响程度， 我司委托福建创投环境监测有限公司与 2016 年 6 月 12 日~19 日对本项目区域环境空气进行监测（详见环境质量现状章节），据监测结果，评价区域非甲烷总烃浓度值在0.674~0.810mg/m3 之间，项目所在区的环境空气中非甲烷总烃浓度符合标准要求（参照以色列环境大气标准 2.0mg/m3），可见该企业对本项目影响较小。本评价建议本小区东侧加强绿化，可降低汕头市精通实业有限公司对本项目的影响。
另外，根据《汕头市台商投资区片区改造控制性详细规划》，项目东侧汕头市精通实业有限公司用地规划为住宅、商业或商务用地，汕头市精通实业有限公司不符合汕头市台商投资区片区改造的用地规划， 该项目将随着城市的建设而被拆除或搬迁。因此，待汕头市精通实业有限公司拆除或搬迁后，该项目将不再对本项目住宅居民造成影响。
汕头市长江路 29 街区、珠池工业区珠业二街 12 号“三旧”改造项目符合国家的产业政策，符合相关规划要求， 在严格执行建设项目环境保护“三同时”制度的同时，落实本报告表提出的各项污染防治措施后，本工程排放污染物可达到环保规定要求，对周围环境产生影响较小。从环保角度分析，该项目建设是可行的。
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