今年2月，省政府发布广东省供给侧结构性改革总体方案和广东省供给侧结构性改革去库存行动计划，汕头被划分为“商品房库存规模较大、需求较旺盛城市”，3年内需要去库存40万平方米。汕头房地产去库存行动目前情况如何？碰到什么困难？如何进一步加快房地产去库存力度？今年3月下旬开始，市政协常委会组织开展“推进供给侧结构性改革，加快汕头市房地产去库存行动”专题议政，就进一步加快汕头市房地产去库存行动提出真知灼见。

  全市商品房库存667.34万平方米

  主要分布中心城区和潮阳潮南南澳

  近年来，汕头市房地产市场总体上保持平稳健康发展态势，房地产售面积不断增加，供需关系较为平稳。截至去年底，已完成投资241.51亿元，施工总面积1836.43万平方米。2015年汕头市销售新建商品房223.56万平方米，比上年增长38.5%，新建商品房销售额164.8亿元，比增 50.6%。新建商品房销售总量为汕头市有销售记录以来的高点，首次突破200万平方米。总体看来，受国家鼓励住房消费和稳定房地产市场一系列利好政策刺激，汕头市去年商品房销售明显回暖。

  尽管如此，汕头市房地产形势仍不容乐观。截止至2016年2月底，全市商品房库存总面积667.34万平方米，其中商品住房库存总面积 519.24万平方米，非商品住房库存148.1万平方米。按前12个月的平均销量计算，去库存期分别为29.69和25.71个月。库存主要分布在中心城区和潮阳区、潮南区、南澳县。按照《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》的要求，汕头市要在2018年底，在全部消化 2016至2018年供应溢出的基础上，再化解40万平方米，去库存任务艰巨。

  市场需求局限 商品房价格偏高

  过去3年销售558万平方米

  据调研组了解，影响汕头市房地产去库存行动主要有房地产市场需求比较局限、商品房价格偏高等原因。

  一方面，汕头市房地产开发持续升温，土地供应量不断加大，2011年全市住宅用地供应只有3.5万平方米，到2015年已达到73万平方米。房地产开发投资快速增长，商品房施工面积达到历史高位，2014至2015年，全市完成房地产开发投资分别为202.05亿元和245.51亿元，比增分别为37.4%和21.5%；2015年汕头市商品房施工面积1836.43万平方米，新开工面积638.6万平方米，均创历史新高，分别是2012年的2 倍和3.5倍，未来三年，新建商品房将大面积入市。

  另一方面，汕头市房地产市场需求比较局限，外来购房居住人员较少，投资性购房更少。近几年，持外地身份证在汕头市购房的每年约占购房人员的 15%，通过购房或暂住7年以上申请在汕头市入户的人数每年约700人。总体上看，在汕头市购房者主要是本地刚需和改善型人群，房地产销量不大。据统计，过去3年只销售558万平方米。

  与此同时，近年来汕头市商品房销售价格持续上涨，2011年均价5122元每平方米，去年已涨到均价7372元每平方米。去年，汕头市居民人均可支配收入18996元，居全省第九位，新建商品房均价排名全省第六，仅次于广州、深圳、珠海、东莞和佛山。与汕头市相比，惠州市去年商品房销售面积 1275.43万平方米，远远超过汕头市三年销售总面积；居民人均可支配收入22900元，新建商品房成交均价6147元每平方米。

  据了解，汕头市现有库存房产还存在诸多短板，如住宅周边配套不够完善、区域管理不到位、套型偏大、商场经营不景气等。市区西部、东北部等边缘地带因教育、医疗、商场、市政道路等配套不完善，生活不方便，房产存在一定的积压；南澳县在南澳大桥通车之后，岛内设施和管理跟不上，加上大桥收费增加外来车辆费用，降低了岛外消费者前来购房置业的吸引力；汕头市刚需人群经济收入有限，150平方米以上的套型较滞销，180平方米以上的则积压较严重；受电子商务冲击和商业综合体同业同质竞争比较严重的影响，汕头市实体商场普遍经营不景气，商业地产库存也较为严重。

  科学调节房地产开发节奏

  有效扩大潜在购房需求人群

  面对艰巨任务，汕头市如何做到既要加快去库存，又要有效供给？调研组认为，汕头市应加强统筹协调，进一步形成工作合力。加快经济结构调整步伐，大限度降低对土地财政的依赖。科学调节房地产开发节奏，减少商品房增量。多管齐下、多措并举、分类实施，有效扩大潜在购房需求人群，努力提高居民购房能力，克服现有库存房产短板。

  调研组建议，尽快建立房地产去库存工作牵头协调机制，明确牵头部门和相关部门职责分工，定期对相关部门及区县进行督促检查。加快汕头市经济结构调整和产业转型升级步伐，大限度降低对土地财政的依赖。合理调节土地供应，实行差异化供地政策，对符合汕头市产业发展政策的项目要保证土地供应，对商品房用地、特别是商业用地要适当减少供应，对库存严重的地区可以考虑暂停供应。引导开发商延缓开发速度，或允许已出让未开发的商品房用地，改变使用功能或调整商住比例。

  调研组还建议，要多管齐下，有效扩大潜在购房需求人群。大力推进城镇化，大力整顿城中村和市郊农村的违规建设行为，避免“小产权房”不正当竞争，扰乱商品房市场。大力发展汕头市现代产业经济，充分利用华侨经济文化合作试验区和中以（汕头）科技创新合作区两大平台，以及广东以色列理工学院落户汕头的契机，认真落实市委市政府“1 10人才政策”，吸引、国际性人才来汕，带旺房地产市场。进一步发挥住房公积金作用，参照外地做法，在完善监管措施的前提下，将个人账户公积金直接作为购房首付款，或增加公积金贷款额度、延长贷款期限等，通过提高住房公积金使用效率，提高缴存人员的购房能力。

  此外，调研组还指出，按国家规定，企业所得税税率为10%至25%，汕头市房地产企业所得税目前是按照上限25%进行征收，而汕头市二手房、大套型房产和商业地产交易税费与其他城市相比偏高，较高的税负制约着汕头市房地产的销售，建议适当调低。

  调研组还认为，对现有滞销房产，要一地一策、分类实施，尽快完善中心城区西部、北部等边缘地带教育、医疗、商（市）场、市政道路等配套，加强绿化美化周边环境，提高住宅吸引力。引导支持开发商将滞销房产申请作为大众创业或其他新兴业本的场所。充分利用今年5月1日起国家将实行营业税改为增值税，对新增不动产可以抵扣税收的政策，引导企业购买商业地产。对购租商业地产的，给予税费优惠或相应的财政补贴。