[摘要] “潮汕路东侧旧厂房改造片区”（一期）改造地块位于东经 116.700度、北纬23.389度的潮汕路9、13号（汕头市汽车传动轴厂）和11号（原16号）（汕头市合成纤维厂），本期改造由2宗用地组成，用地面积合计17993.2平方米，折27亩。
根据汕头市人民政府《关于分解下达汕头市2012年度“三旧”改造计划的通知》（汕府〔2012〕81号）、《关于延长2010年至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》（汕府〔2013〕89号）和金平区三旧办《关于下达“潮汕路东侧旧厂房改造片区”“三旧”改造计划的通知》（汕金三旧办〔2012〕14号）、《关于延长2010年至2012年度金平区“三旧”改造计划期限的通知》（汕金三旧办〔2013〕92号）、关于汕头市汽车传动轴厂与广东雍泰房地产有限公司“三旧”改造项目《“三旧”改造协议书》的批复（汕国资函［2015］3号）、关于汕头市合成纤维厂与广东雍泰房地产有限公司“三旧”改造项目《“三旧”改造协议书》的批复（汕国资函［2015］2号）及汕头市汽车传动轴厂、汕头市合成纤维厂出具对广东雍泰房地产有限公司作为项目改造主体的授权书。现广东雍泰房地产有限公司（下称雍泰公司）拟与汕头市汽车传动轴厂、汕头市合成纤维厂合作对“潮汕路东侧旧厂房改造片区”（一期）进行改造，特编制改造方案如下：
一、 改造地块基本情况
“潮汕路东侧旧厂房改造片区”（一期）改造地块位于东经 116.700度、北纬23.389度的潮汕路9、13号（汕头市汽车传动轴厂）和11号（原16号）（汕头市合成纤维厂），本期改造由2宗用地组成，用地面积合计17993.2平方米，折27亩。其中汕头市汽车传动轴厂用地面积10482.5平方米，折15.72亩〔汕头市汽车传动轴厂总用地面积为11167.6平方米，折16.75亩。其中：汕府国用字（1993）第90100156号用地面积10482.5平方米，作为“潮汕路东侧旧厂房改造片区”（一期）进行改造；汕府国用字（1993）第90100155号用地面积685.1平方米作为“潮汕路东侧旧厂房改造片区”（二期）改造〕；汕头市合成纤维厂用地面积7510.7平方米，折11.27亩〔国有土地使用证证号：汕国用字（1995）第90100216号，土地性质为工业划拨用地〕。改造地块中汕头市汽车传动轴厂证号为汕府国用字（1993）第90100156号存在查封情况，上报三旧改造方案已经取得抵押人汕头市顺达房地产有限公司同意，并出具了《关于同意汕头市汽车传动轴厂抵押物申报“三旧”项目的证明》。改造地块已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44051100270、44051100300。
二、 规划情况
“潮汕路东侧旧厂房改造片区”地块拟改造后的土地用途为住宅兼容居住小区级服务设施用地；电信办公兼容住宅、居住小区级服务设施用地；公园绿地；肉菜市场、社会公共停车场用地。其中“潮汕路东侧旧厂房改造片区”（一期）地块拟改造后的土地用途为住宅兼容居住小区级服务设施用地。符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已列入2012年度“三旧”改造项目计划。汕头市城乡规划局于2014年4月15日出具该地块用地规划条件及用地红线图（汕规函〔2014〕264号）。
三、 土地利用现状
改造用地现用途为工业用地，汕头市汽车传动轴厂和汕头市合成纤维厂在上世纪七、八十年代开始建设使用，并于1992年取得国有土地使用证。该地块不存在需要完善征收手续的情况。地块现有上盖物约39225平方米，容积率2.1，用途全部为工业厂房，为汕头市汽车传动轴厂和汕头市合成纤维厂两家单位办厂使用。该地块上原来厂房建筑物已跟周边城市规划不协调，已不符合城市规划要求，必须进行更新改造。
四、 协议补偿情况
汕头市汽车传动轴厂和汕头市合成纤维厂分别与雍泰公司签订了《“三旧”改造协议书》。国资委于2015年1月9日对此协议进行了批复（汕国资函［2015］2号、汕国资函［2015］3号文），雍泰公司也根据批复及协议约定向汕头市汽车传动轴厂和汕头市合成纤维厂支付款。
五、土地拟改造情况
在按规定完成“三旧”改造项目转变土地性质和办理规划手续后，由雍泰公司负责本地块的改造开发，本期改造后的土地用途为住宅兼容居住小区级服务设施用地。
（一） 地块规划条件：
1、用地位置：潮汕路东侧、新岐路南侧
2、用地性质：H05-04（之一）地块为住宅兼容居住小区级服务设施用地（R21/R22）
3、用地总面积： 16562.4平方米 (24.843亩)
4、容积率：1.0＜容积率≤4.5，16562.4平方米＜地面以上可建建筑面积≤74530.8平方米
6、绿地率：≥30%
7、停车率：≥20%
8、建筑高度：≤90米
其余规划条件根据汕头市城乡规划局《关于出具潮汕路东侧“三旧”改造项目用地规划条件的复函》（汕规函〔2014〕264号）执行。
（二） 改造后综合效益
经济效益分析：
鉴于本公司先出资代厂赎回资产包，使得本“三旧”改造项目得以开展；本“三旧”项目结合企业改制、职工安置、历史债务的处置，款全部用于解决二个工厂共786名职工的安置、社保医保等费用的缴交及政府部门欠缴的各项税费，减少社会不稳定因素，为政府分忧，解决了企业的老大难问题。
行业影响分析：
项目地块位于汕头中心城区西区，汕头市汽车传动轴厂和汕头市合成纤维厂用途为工业用地，在上世纪七、八十年代开始建设使用，建筑质量较为一般，周围已有多个成熟的生活小区，是目前汕头市较繁华的住宅地段，的居住小区有新建设的富逸时代商住楼，富逸时代商住楼为新建花园式住宅区，居住环境和建筑质量都很好，随着富逸时代商住楼的建成，再加上本区域的改造，可建建筑面积作为居住小区、配套及沿街商业铺面的补充，使规划得到极大的补充，有利于提高汕头房地产市场的整体水平。
区域经济影响分析：
项目周边交通便利，配套成熟完善。周边人群密集，存在改善居住环境的刚性需求，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，由于2014年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。本项目的建成将缓解市场需求，同时项目按“三旧”改造政策的要求，配套有肉菜市场、社区服务中心、公共停车场和文化活动站等，公共设施的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业机会。
六、改造成本和融资情况
该地块改造预算总成本约人民币约32500万元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：
改造资金由雍泰公司自筹。
七、建设时序
该地块改造预计2016年1月开工，预计2019年12月完成竣工验收并投入使用。
八、廉租住房的配建情况
按市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）文件的精神实施。
九、 公共服务设施的配建情况
汕规函〔2014〕264号的用地要求涉及公共服务设施的用地为凯达泓纸箱厂，该厂的改制工作目前正在进行中，我司在国资委批准该厂的改制方案后，尽快编制改造方案报批，进行改造建设，完成本规划的公共服务设施的配套建设；承诺同步竣工验收。
广东雍泰房地产有限公司
2015年2月2日
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