[摘要] 上周五，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。这也许是一项迟到了十几年的改革措施，而且暂时也还没走到完全放开生育的那一步。但无论如何，这毕竟是继“单独二孩”之后的又一大进步，也是中国经济在现在和未来收获的一大利好消息。
全面放开二孩政策对楼市会有多大影响？
上周五，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。这也许是一项迟到了十几年的改革措施，而且暂时也还没走到完全放开生育的那一步。但无论如何，这毕竟是继“单独二孩”之后的又一大进步，也是中国经济在现在和未来收获的一大利好消息。
那么，全面实施二孩政策对楼市有哪些影响？
、影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。
实施二孩后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇用保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。
第二、改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。
当前，由于城市家庭养育小孩的成本较高，一般来说，不是任何家庭都具备生育二孩的经济条件，因此，首先城市家庭生二孩的多为经济状况较为良好的家庭，生二孩后，家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。
第三、全面二孩政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
根据购房的人口结构，20-44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将终受益，房地产行业也不例外。
但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二孩政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
“银十”收尾 房价仍将小幅上行
在大多数观察家眼中，尽管“银十”销售增幅不及去年，但是其成交数据却依然有所上涨。肇始于今年年初的楼市反弹主要体现在一线城市，这种复盘得益于上半年国家政策予以房地产市场的政策扶植。
作为一线城市代表的北京，在整个10月销售出现了同比增加，但环比出现了下降。来自链家研究院10月份的监测数据显示，10月1日到25日，北京新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套，环比下降20.5%，较去年同期上涨7.9%。
宏观政策对于整体房地产市场来说雨露均沾。二线城市以下的市场却并没有太多起色。去化不足，库存巨大依旧是这些中小城市所面临的挑战。市场分化程度扩大的预判逐步应验。
统计显示，自从今年4月末5月初以来诸多城市出现交易量反弹。尽管截至目前这股回暖趋势还不满5个月，但是在房企不断强化去库存战术下，一些城市展现明显的去化效果。比如，北上广3个标杆城市的去化月数从高点13个月下降至不足8个月。
北京多个在售楼盘项目的销售人士表示，自9月以来，成交量一直稳定增长。他们预计10月份的销售数据也应属乐观，甚至一些项目在“十一”过后进行提价。
要求匿名的中国房地产业协会副秘书长对本报记者评论说：“上半年政策利好不断，这有利于市场信心重新回归。在“金九银十”的传统旺季，10月份延续上月度的趋势，成交量稳中趋涨的可能性较高。”但他亦指出，传统旺季背后的内涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降。”
这样的观点与一线的房企销售部门的推断一致。一家综合实力排名前5的境内赴港上市房企的客户经理私下告诉记者：“9月份我们在淄博和潍坊的项目卖得不错。10月1日一天淄博项目就销售了10套。相较于去年的价格低谷，目前的售价已经出现一些涨幅。但是今年销售情况依然远远落后去年同期。”
“在2013年，潍坊项目的一个普通销售员10月份共卖出30套，一个月拿了5万。”这位客户经理告诉本报记者，这样的情况已经很难再出现了。
上述匿名的知名房企客户经理也向记者表示，淄博和潍坊的项目未来应该会提升销售价格。“现在当地有项目的小型开发商日子比我们难过很多，虽然不至于卖不动，但也推盘艰难。这是市场分化的一种表现。”作为二线城市中发展较弱的淄博和潍坊，在这家房企看来此类城市拥有一定购买力。
境内房地产市场机构易居房地产研究院统计显示一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势确实出现了分化。其中，一线城市的同比增幅由8月的40.5%扩大至47.0%，二线城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三线城市则由8月的31.6%收窄至11.7%。
然而，作为一线城市代表的北京，在整个10月销售出现了同比增加，但环比出现了下降。因此，“银十”成色略显不足。来自链家研究院10月份的监测数据显示，10月1日到25日，北京新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套，环比下降20.5%，较去年同期上涨7.9%。
该机构认为，由于经过前期大量消化，房企存货下降，推盘节奏放慢。而去年北京住宅用地供应量偏低，拖累今年下游住宅供应。从近期释放的若干项目来看，当前市场的购房热情依然较浓。同时近期“双降”利好政策的出台，银行房贷优惠折扣有望继续松动，这将再次推动需求积极入市，预计房价将维持小幅上行。
市场分化程度扩大，三四线城市不容乐观
尽管有分析认为，随着三四线城市努力去化，当地的库存积压已经得到好转。但是更多宏观数据和微观情况则显示，一二线城市与三四线城市的市场分化程度正在不断扩大。
上述房企客户经理认为，除了区域城市的不同以外，每个项目地段、定位等不同也导致分化的出现。“我们淄博和潍坊的项目主要针对刚性需求。受制于淄博和潍坊当地的房地产库存以及经济情况，项目目标客户定位于刚工作的年轻人。在项目中也有一些改善性户型存在。”
上述匿名的中国房地产协会副秘书长对记者预测说：“目前一些机构的数据显示一些三四线城市出现了明显涨幅。这实际上是此前的补涨。未来区域房地产市场之间会出现越来越明显的分化。”
他分析认为，今年以来，国家对房地产业地位的再度肯定以及不断出台的房地产刺激政策对的整体市场都有利好刺激。因此出现了整体性的回暖。但是由于房地产区域性差别太大，不同城市出现不同表现。随着中国经济进入新常态，一些中小城市受到更大的经济下行压力。这些城市可能会出现人口净流入减缓，产业萎缩等不利因素，这对当地房地产市场将带来较大影响。但是一线城市对此的抗压性将远远胜出。
比如在在辽宁省抚顺市经济开发区，方大地产旗下上上城五期的一位销售经理告诉本报记者，目前整体抚顺区域的房地产市场都不好，这主要受制于整体经济形势和当地的经济发展情况。“从去年到现在，当地很多项目都在降价。只有个别项目会保值。”
抚顺是一个典型的三线城市。当地的房地产销售人士告诉记者，一些大型房地产企业在此地均有在售项目，但是受制于当地经济发展情况和购买能力，这些项目销售情况并不乐观。
而来自国家统计局等官方统计数据也显示，诸如洛阳、济宁等三四线城市的房地产销售价格与成交面积都出现下滑。
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