[摘要] 公共维修基金,又名住宅专项维修资金,它是房屋的“养老金”和“治病钱”。房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”然而，这一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中却要面对重重”障碍”。
公共维修基金,又名住宅专项维修资金,它是房屋的“养老金”和“治病钱”。房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”然而，这一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中却要面对重重”障碍”。
相关链接
2014年年底，新华社报道引用中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会所统计的数据显示，至当时，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。而又有其他机构的数据统计得出，我国目前存缴住房维修基金已超过1万亿元。《住宅专项维修资金管理办法》指出：“国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作。”但记者询问调查却遭多方推诿，不管是地方还是，住宅维修基金支出与缴纳均无处可查。
记者后感叹道，一个在范围内收缴近17年、总量累计数千亿的专项资金，总额查不出、具体指导部委难找到，这样的 方式真的科学么？至少有超过15亿平方米已经进入十年以上的修缮周期；到2020年，将分批进入行业公认的“大修周期”。未来对于“住房养老”的需求必然会愈发提高，届时这笔神秘的维修基金能够应对吗？（来源：新华网）
业主
漏雨了，电梯坏了只会找物业
记者在采访中了解到，许多小区业主并不清楚房屋维修基金一事，即便清楚的也仅仅是知道有这么一回事而已，并不知道具体的使用方法。
“正规的小区都有物业公司，一般业主家需要维修的都是由物业出面解决。”太原市坞西社区绿军苑小区物业经理皇甫光说，“一般情况下，开发商在交付完房子之后，会负责管理房子5年，这期间房屋出现的问题由开发商负责。而超过5年，房屋出现的问题就由物业公司负责。物业公司既然收了业主的物业费，理所应当为业主解决房屋问题。但在现实情况下，对于业主的问题，有些是物业公司可以解决的，有些是解决不了的。像屋顶漏水这样的问题，如果是面积小，或者不是顶楼的，物业公司可以出面协调解决，但是如果是水箱坏了造成的，或者是小区电梯出现大问题，这些就要动用公共维修基金，这就不是小区物业自己能说了算的。”该物业公司经理表示，许多业主并不清楚相关的政策，所以遇到问题就不知道该怎么办了，只会一遍一遍找物业。
“物业就是为小区业主服务的，既然收了物业费，不管成本高低，都应该为业主解决问题。”皇甫光告诉记者，像电梯高龄的问题，找厂商已经出了保修期，要是大修和更换，可以征求其他居民同意，申请住宅专项维修基金。
物业
动用房屋“治病钱”业主2/3同意是关键
“我们物业就是为业主服务的，也想把这些大问题解决掉，但现实情况并不允许。”皇甫光告诉记者，房屋出现的大问题，维修所需要的成本比较高，物业负担不起，只能申请住宅专项维修资金。但因为规定上的限制，物业也很难申请到这笔费用。
按规定物业申请住宅专项维修资金需要得到两个2/3以上的业主同意。“一是全体业主的2/3；二是这2/3的业主占据的住房面积需超过小区总体住宅面积的2/3，二者缺一不可。正是因为这两个2/3，使得大部分物业都无法申请到住宅专项维修资金。
按理说，类似楼顶这样的住宅公共部分出现问题，整栋楼的业主都应该同意才对，可现实情况并不是这样。“这是因为政策施行时间造成的。”绿军苑物业经理告诉记者，2002年，国家开始强制执行收取住宅专项维修资金，不论第几次交易，凡是买卖住房的都要交这笔钱。可在2002年以前购买房屋的业主并不需要交纳住宅专项维修资金，像他们这个小区交纳了住宅专项维修资金的基本上都是二次买卖房屋的业主。一栋楼里只有十几户是交了住宅专项维修资金，其余40余户并没有交。
家住太原市迎泽区金辉苑小区的史先生向记者讲述了他的烦心事。“我家住在六楼，是这栋楼的顶楼，每次下大雨，基本上就是屋外下大雨，屋内下小雨，像上个月一场暴雨突袭太原，他家阳台与楼顶相连接的地方不断往进漏水，就连室内其他地方也开始渗水。除了自己家漏水外，楼道内也出现了漏水的现象。那天外面下大雨时，楼道内的窗户处也往进飘雨。”史先生告诉记者，早上起来一看，整个楼道内全是积水，从六楼楼梯处一直向下流到一楼。
“我们顶层的几家找了物业好多次，物业说这个要申请公共维修基金，让我们自己先找超过2/3业主签字同意。可是现在的小区没几个邻居认识的，再说每次也就我们这些住在顶层的住户漏雨，其他楼层的住户并不存在这种情况，人家也不愿意动用大家的维修钱，只能就这么一直拖着。史先生说，为了防止再次漏雨，他曾多次与其他住在顶层的住户协商，可大家都不理。
能否简化申请流程急事急办
拿电梯维修来说，据了解，对于公共维修基金的使用，除了需要电梯的管理使用方申请之外，还需要一个关键步骤：所涉及楼栋2/3的业主签字同意。太原市相关部门在电话接受记者咨询时表示：确实有2/3业主签字同意才能够启动维修基金这一规定，虽然也有紧急情况下可不用业主同意，直接动用维修基金，但是这种情况的认定比较苛刻，也不是一两句话可以说清楚的。”
基本上需要电梯完全无法使用的情况下才能够通过。“其实我们也知道，2/3的业主签字同意这一点在实际操作过程中是比较难以达到的，但除紧急情况外这一流程是无法跳过的。而紧急情况又确实十分少见。”该工作人员如是说。
在这方面，其他省市已经有较好的做法值得借鉴。从今年5月开始，广东省对电梯更新、改造、维修需要提取使用住宅专项维修资金的程序进行了简化。由电梯的使用管理人直接向住宅专项维修资金管理机构或者业主委员会提出申请使用住宅专项维修资金，同意后即可提请使用，不需通过2/ 3以上业主表决通过。
浙江省已出台新规，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内 权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。
合肥市也在探索建立维修基金应急基金，即从维修基金 部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。
江西省首部住宅维修基金管理规定征求意见，电梯故障危及人身安全；二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用；消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的；房屋外墙存在脱落、剥落等隐患；发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂）等可应急使用维修基金，可以不经过2/3以上的业主同意（2/3指占建筑面积及总人数2/3），使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。
不过，前提条件是须具有资质的相关部门出具的质检报告或整改书等文件，并得到当地房管部门的认可。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
