[摘要] 上半年住宅市场成交惨淡。而以吸纳投资型需求和无购房资格购房需求的商住房楼盘，却在整体成交陷入低迷之际热度不减，且跌幅低于整体新房市场和二手房市场，出现了另类的淡市承压表现。
上半年住宅市场成交惨淡。而以吸纳投资型需求和无购房资格购房需求的商住房楼盘，却在整体成交陷入低迷之际热度不减，且跌幅低于整体新房市场和二手房市场，出现了另类的淡市承压表现。
记者调查走访发现，上半年以来，商住房的市场表现异常活跃。以朝阳北路附近某商住项目为例，7月7日，该项目售楼处开放日聚集了近千人的看房客户，这在上半年的整体楼市萧条期并不多见。该项目销售人员对记者表示，5月份以来，项目首期准备开盘的400套房源，目前排号人数已达600组左右。
不限购、总价低
伟业我爱我家市场研究院的数据显示，上半年，北京市商住房成交量虽然出现了环比和同比的双双下跌，跌幅分别为35%和41%，但和北京楼市新房、二手房相比，成交量下跌幅度较小。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，这表明在北京楼市整体观望、市场阶段性调整的情况下，吸纳更多投资型需求和不具备购房资格人群的商住房，依然受到了这些购房需求的偏爱，保持了一定的市场热度。
“上半年北京商住房市场虽然比不了去年，但比普通住宅和二手房市场还是要好一些。”朝阳区某商住项目策划经理对记者表示。
实际上，上半年销售情况较为理想的商住房项目，均具备不限购、总价低、临地铁的几个共性。从北京市住建委官网公布的交易数据（截至7月9日）可以看到，位于房山的旭辉E天地[实时消息价格 户型 点评]项目900多套房源半年来去化50%左右。大兴保利春天派5月份批准预售680多套，去化210多套。常楹公元自由派自2月中旬以来成交456套，去化率接近50%。秦禾一号街区自6月26日取得预售证以来去化也达三分之一左右。
从成交价格看来，2014年上半年新建商住房的成交均价为21517元/平方米，环比下跌5.3%，但同比上涨2%。
对于商住项目的抗压性，高策机构董事长陶红兵也认为，商住房比一般纯住宅价格要低，另外不限购是其很重要的优势。而什么样的商住项目卖得好不能从区域来看，应该从单盘来看，看其与住宅相比的竞争力有多大。
事实上，这些销售较好的商住项目还有一个共同特点则是户型设计偏小。户型仅有30多平方米，从总价上控制在了100万元以内，是吸引很多刚需以及个体投资需求的客户的原因。
从伟业我爱我家市场研究院的数据亦可看出这一趋势，上半年90平方米以下的商住房成交占到了商住市场成交量的82%，其中，50平方米以下的小户型成交2883套，占上半年成交的35.53%，50~90平方米的户型成交3806套，占上半年成交的46.90%。微、小户型成为市场上半年成交的主力。
品牌房企涉足
从上半年入市的商住项目来看，品牌化与郊区化趋势越发明显。据伟业我爱我家数据统计显示，上半年商改住新房在北京市的行政区域分布中，排名前5位的分别是：房山区2130套、顺义区1935套、大兴区1204套、通州区971套、朝阳区576套。这5个区域的成交占到了全市成交的84%。
胡景晖表示，从成交区域来看，新房项目集中的远郊区县、城市近郊新房项目集中的区域，以及区位优势较为明显的朝阳区，都是商改住成交的主要区域。从去化率较高的项目来看，均在价格方面有明显的优势。
上半年商住房除郊区化趋势明显外，项目的品牌化特征亦非常突出。可以看到，分布在以上不同区域的商住项目不乏品牌开发商的身影。如万科长阳天地、泰禾一号街区、保利春天派、合生世界村、珠江四季悦城、旭辉E天地等。
“商住房虽然不是房企开发产品体系的主流，单盘利润也不高，但是在目前限购、限贷不放松的情况下，这些商住房项目可以提供稳定的现金流，对冲普通住宅市场去化周期长带来的资金压力。”一位在京房企高管向本报记者透露。
胡景晖表示，从商住房市场成交的几个特征来看，表明在限购、限贷未见放松的情况下，北京楼市的投资需求和潜在的购房需求依然是较为旺盛的，而商改住则成为这部分需求释放的重要渠道之一，在市场调整、价格回落的情况下，下半年北京市商改住成交很可能会好于上半年，表现较为活跃。
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