[摘要] 建行北京分行率先上调首套房贷利率，其他银行或仿效，自住性购房需求首当其冲。在商业银行追逐自身盈利和进行风险控制的同时，如何保障合理购房需求，避免差别化信贷政策被削弱，同样是银行和政府需要认真面对的问题。
建行北京分行率先上调首套房贷利率，其他银行或仿效，自住性购房需求首当其冲。在商业银行追逐自身盈利和进行风险控制的同时，如何保障合理购房需求，避免差别化信贷政策被削弱，同样是银行和政府需要认真面对的问题。
回顾过去的一年，虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上，但不少商业银行对于首套房贷的收紧也在悄悄地进行。在上海、深圳等房地产一线城市，先是首套房贷利率优惠从7折调至8.5折，后来干脆直接取消了首套房贷利率优惠政策，而近日多地更是传来了首套房贷首付比例及利率上调的消息。
今年以来，央行已经连续四次调整存款准备金率，达到了20.5%的高位，各银行贷款额度明显趋紧，为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率，于是选择了提高房贷门槛。商业银行以盈利为目的，当信贷额度大，钱贷不出去的时候，就对放贷给予利率优惠，当信贷趋紧时，往往就提高利率水平，以达到‘以价补量’。这话虽然听起来合理，但难免让人有趁火打劫的感觉。
自住需求遭到打击
自从去年年初“国十一条”将二套房贷首付定为不低于四成后，二套房贷的首付比例随着调控力度的加大不断提高，今年年初出台的“国八条”更是明确要求将银行二套房贷首付比例上调为不低于六成，利率不低于基准利率1.1倍。然而，在对多套住房信贷政策不断收紧的同时，对于首套住房的信贷政策始终没有发生太大的变化，打击投资、投机和保护居民的合理自住需求始终是房地产信贷政策的基本宗旨。
因此，当部分银行提高了首套房的首付比例时，不少业内人士也提出疑问，在房贷首付上调至四成的情况下，首套房贷和二套房贷首付差距由原来的三成变成了两成，信贷政策的“差别化”显然被削弱了，如此调整会不会打击合理购房需求？
北京中原地产三级市场研究总监张大伟就认为，限购政策影响持续，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由调控前的15.6%降至10.9%；如果信贷政策门槛提高了，贷款首付和利率都处于高位，肯定会抑制自住购房者的需求。
保障合理购房需求要理性引导房贷市场
近年来，抑制投机性住房需求，将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。在商业银行保障其自身盈利和进行风险控制的同时，如何保障合理购房的需求，避免差别化信贷政策被削弱同样是个需要认真面对的问题。
新华社援引北京大学公共经济研究中心研究员韩世同的观点认为，“国八条”出台至今楼市已经显现出积极的效果，但是首套房首付和利率的上调将可能抑制正常的住房消费需求，如果该做法全面铺开，再加上限购、限贷的影响，将导致有效购房需求不足，首次置业萎缩加剧，将可能会使得房价突然之间暴跌，给宏观经济运行带来震动。
建行研究部高级经理赵庆明则认为，短期内，首套房首付在大范围上调的可能性不大，可能主要针对个别此前房价上涨过快、涨幅较大的城市。“今年以来，银行对房贷采取较为审慎的措施，个别地区上调首套房首付比例及利率多出于自身防范风险考虑。”
韩世同建议，国家应该全面评估当前已有国家调控政策带来的效果，应当将政策坚持下去，巩固新政带来的效果，让房价朝着合理方向慢慢的降下去，避免房价突然暴跌。长期来讲，应当适当降低首套房的门槛，鼓励合理购房需求。
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